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政策文件：關(guān)于印發(fā)《關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)》的通知

　　一、本意見(jiàn)的出臺(tái)背景

　　我縣自2016年6月30日正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，隨著工作不斷深入推進(jìn)，由于以前國(guó)土、住建、房管等部門(mén)各自發(fā)證、部門(mén)之間缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制導(dǎo)致的歷史遺留問(wèn)題日漸凸顯，影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開(kāi)展。根據(jù)上級(jí)文件指導(dǎo)精神，借鑒其他地區(qū)的做法，結(jié)合我縣實(shí)際，我局制定了《關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《處理意見(jiàn)》）。

　　二、制訂本意見(jiàn)的目的

　　為妥善解決我縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、便民利民、依法登記的原則，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　三、政策依據(jù)

　?。ㄒ唬吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》；

　　（二）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

　　（三）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》；

　　（四）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；

　?。ㄎ澹恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》；

　?。稄V東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字[2018]5號(hào)）；

　　（七）《惠州市國(guó)土資源局關(guān)于印發(fā)<不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)>的通知》（惠市國(guó)土資〔2016〕883號(hào)）。

　　四、制訂本意見(jiàn)的程序

　　（一）2018年8月，我局根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)、上級(jí)文件指導(dǎo)精神啟動(dòng)了《處理意見(jiàn)》起草工作。

　?。ǘ?018年11月，形成《處理意見(jiàn)》初稿，并多次組織局內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)股室反復(fù)研判、修改，同時(shí)縣政府組織縣住建局、縣房管局、縣稅務(wù)局、縣信訪局等相關(guān)部門(mén)研判。  

　　（三）2018年12月28日，經(jīng)我局業(yè)務(wù)會(huì)審會(huì)議討論決定進(jìn)一步完善后提交縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作聯(lián)席會(huì)議審議。

　?。ㄋ模?019年1月4日，提交縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作聯(lián)席會(huì)議審議，廣泛聽(tīng)取相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)和建議。

　　（五）2019年1月9日，通過(guò)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、官方微博進(jìn)行為期15天的公示，同日書(shū)面函詢(xún)縣住建局、縣房管局、縣國(guó)資辦、縣財(cái)政局、縣稅務(wù)局、縣信訪局、及各鎮(zhèn)政府（含街道辦、管委會(huì)）等部門(mén)廣泛征求意見(jiàn)。

　?。?019年1月25，結(jié)合相關(guān)部門(mén)的反饋意見(jiàn)對(duì)《處理意見(jiàn)》補(bǔ)充完善并報(bào)縣法制局審查。

　?。ㄆ撸?019年2月21日，結(jié)合縣法制局的審核意見(jiàn)對(duì)《處理意見(jiàn)》進(jìn)行修改后報(bào)縣政府審議。

　?。ò耍?019年3月5日，經(jīng)十屆55次縣政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。

　　五、本意見(jiàn)的主要內(nèi)容

　　《處理意見(jiàn)》共分以下四個(gè)部分內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┑谝徊糠株U明制定《處理意見(jiàn)》的總體要求。

　?。ǘ┑诙糠轴槍?duì)我縣不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的歷史遺留問(wèn)題分類(lèi)提出具體解決辦法，具體如下：

　　1.第（一）條明確已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，未辦理土地登記的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。其中第1點(diǎn)規(guī)定：有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，根據(jù)土地批準(zhǔn)文書(shū)確定土地使用權(quán)類(lèi)型后，再分類(lèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。第2點(diǎn)規(guī)定：無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源，房屋投影界線范圍內(nèi)的土地符合國(guó)有建設(shè)用地條件的，由土地管理部門(mén)上報(bào)縣政府批準(zhǔn)確定土地為國(guó)有建設(shè)用地，其后對(duì)部分土地?zé)o合法權(quán)屬來(lái)源情況的，可按照實(shí)際情況調(diào)整宗地界線后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。無(wú)法調(diào)整界線的，登記時(shí)將相關(guān)情況書(shū)面如實(shí)告知當(dāng)事人，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如實(shí)記載；對(duì)全部土地?zé)o合法權(quán)屬來(lái)源情況的，按照劃撥土地登記。第3點(diǎn)明確規(guī)定集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品房不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.第（二）條明確國(guó)有土地使用證證載權(quán)利人與竣工驗(yàn)收備案表（或私人住宅竣工驗(yàn)收證明書(shū)）記載的業(yè)主不一致的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)事人雙方憑繳稅憑證等材料共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，待轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)權(quán)利人與竣工驗(yàn)收備案表（或私人住宅竣工驗(yàn)收證明書(shū)）記載的業(yè)主一致后，再辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。

　　3.第（三）條明確單位或個(gè)人有合法的建設(shè)手續(xù)、但在建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問(wèn)題的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。需由相關(guān)職能部門(mén)依法作出處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門(mén)依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人或自建房人已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按原證載面積登記，相關(guān)職能部門(mén)在登記后一年內(nèi)對(duì)違反管理規(guī)定問(wèn)題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔。

　　4.第（四）條明確已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，但沒(méi)有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，注銷(xiāo)原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。屬劃撥用地的，當(dāng)事人應(yīng)先按相關(guān)規(guī)定辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)及繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　5.第（五）條明確因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已注銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)，購(gòu)房人不能按照雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已注銷(xiāo)的，如土地和房屋權(quán)屬來(lái)源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同、購(gòu)房款票據(jù)（或證明）、稅費(fèi)憑證等單方申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動(dòng)產(chǎn)登記；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位被吊銷(xiāo)的，購(gòu)房人可通過(guò)被吊銷(xiāo)單位的主管或接管部門(mén)協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也可通過(guò)法律訴訟途徑解決。

　　6.第（六）條明確符合交易條件的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和職工福利房如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。宗地為出讓土地，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)價(jià)款后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)；宗地為劃撥土地，當(dāng)事人應(yīng)在補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，按出讓土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。土地使用權(quán)的處置方式和土地出讓金或價(jià)款的繳納標(biāo)準(zhǔn)，按照縣政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　7.第（七）條明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，房屋所有權(quán)屬證書(shū)和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥的，辦理變更、繼承等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記；辦理轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，當(dāng)事人到土地管理部門(mén)直接辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，給予辦理轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記。土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓的，如業(yè)主已取得房產(chǎn)證，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記；如房屋權(quán)屬仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位名下的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位完善用地手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)的，按照本意見(jiàn)第二條第（五）款的相關(guān)規(guī)定，由申請(qǐng)人繳交其名下分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸺跋嚓P(guān)稅費(fèi)后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。此外還明確土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)職能部門(mén)在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

　　8.第（八）條明確已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，國(guó)有土地使用證記載的土地用途為“綜合用地”的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。首先核查原土地批準(zhǔn)文書(shū)是否有具體用途，如其無(wú)具體用途，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)土地用途按明確的房屋規(guī)劃用途確定，如無(wú)法明確房屋規(guī)劃用途的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途并對(duì)應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)重新確定歸屬地類(lèi)進(jìn)行登記。

　　9.第（九）條明確房產(chǎn)證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過(guò)查找原始房產(chǎn)證發(fā)證檔案資料、函詢(xún)相關(guān)職能部門(mén)和所在地鎮(zhèn)政府等方式均無(wú)法明確房屋規(guī)劃用途的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。按原批準(zhǔn)土地用途確定房屋用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)不對(duì)應(yīng)的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途并對(duì)應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)重新確定歸屬地類(lèi)進(jìn)行登記。

　　10.第（十）條明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)已抵押國(guó)有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可予以辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上注明土地抵押狀況。

　　11.第（十一）條明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記?？h政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷(xiāo)等登記手續(xù)。

　　12.第（十二）條明確對(duì)未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。由規(guī)劃部門(mén)對(duì)未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時(shí)間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村委會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來(lái)源證明材料。另外還明確對(duì)規(guī)劃部門(mén)在推進(jìn)規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制或修編工作上提出相關(guān)要求。

　　13.第（十三）條明確已取得房屋所有權(quán)屬證書(shū)，房屋的幢基底涉及跨宗地的情況如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。由土地管理部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)涉及宗地按照房屋與宗地對(duì)應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

　?。ㄈ┑谌糠謱?duì)推進(jìn)我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提出相關(guān)要求。

　?。ㄋ模┑谒牟糠謱?duì)上級(jí)新的政策法規(guī)文件以及本意見(jiàn)的有效期等其他事項(xiàng)作出規(guī)定。本意見(jiàn)自頒布之日起實(shí)施，有效期3年。