HDBGS-2019-3

關(guān)于印發(fā)《關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的通知

惠東國(guó)土資〔2019〕83號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府，平山、大嶺街道辦事處，巽寮、港口度假區(qū)管委會(huì)，縣直有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，妥善解決我縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、便民利民、依法登記的原則，我局研究擬定了《關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》，經(jīng)十屆55次縣政府常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予以印發(fā)實(shí)施。

　　特此通知。

　　附件：關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　惠東縣國(guó)土資源局

2019年3月14日

關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決我縣不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實(shí)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)及《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》精神，結(jié)合我縣實(shí)際情況，提出以下處理意見：

　　一、總體要求

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會(huì)精神，深入貫徹習(xí)近平總書記重要講話精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、為民利民”為原則，以維護(hù)人民群眾利益為核心，牢牢守住防止國(guó)有資產(chǎn)流失這條紅線，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。

　　二、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

　　（一）已取得房屋所有權(quán)屬證書，未辦理土地登記，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的：

　　1.有合法土地權(quán)屬來源的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，有關(guān)土地權(quán)屬來源材料認(rèn)定，可依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)政策，具體處理細(xì)則如下：

　?。?）土地批準(zhǔn)文書項(xiàng)下的土地使用權(quán)類型確定為劃撥的：

　?、佼?dāng)事人申請(qǐng)變更、繼承等不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照劃撥土地給予辦理房地權(quán)利主體一致的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?、诋?dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照劃撥土地辦理，需先核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，辦理房地權(quán)利主體一致的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記，再到土地管理部門直接辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，給予辦理轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記。司法裁決等特殊情形的，可由受讓方辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，直接為受讓方辦理房地權(quán)利主體一致的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記，土地使用權(quán)類型為出讓。

　?。?）土地批準(zhǔn)文書項(xiàng)下的土地使用權(quán)類型確定為出讓的：

　　當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，按照出讓土地給予辦理房地權(quán)利主體一致的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致。

　　2.沒有合法土地權(quán)屬來源，房屋投影界線范圍內(nèi)的土地符合國(guó)有建設(shè)用地條件的，由土地管理部門上報(bào)縣政府批準(zhǔn)確定土地為國(guó)有建設(shè)用地，再分別按以下方式處理：

　?。?）已取得房屋所有權(quán)屬證書，部分土地?zé)o合法權(quán)屬來源的：

　　當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可以調(diào)整界線的，以“不改變?cè)l(fā)證面積”為原則，根據(jù)已建成房屋實(shí)際占地范圍，由土地管理部門按照實(shí)際情況調(diào)整宗地界線后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。無法調(diào)整界線的，登記時(shí)，將相關(guān)情況書面如實(shí)告知當(dāng)事人，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如實(shí)記載。

　　（2）已取得房屋所有權(quán)屬證書，全部土地?zé)o合法權(quán)屬來源的：

　?、佼?dāng)事人申請(qǐng)變更、繼承等不動(dòng)產(chǎn)登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權(quán)類型直接按照劃撥土地登記，可直接辦理房地權(quán)利主體一致的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?、诋?dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權(quán)類型直接按劃撥土地登記，并按照本意見關(guān)于劃撥土地補(bǔ)出讓的程序辦理。

　　3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ǘ﹪?guó)有土地使用證證載權(quán)利人與竣工驗(yàn)收備案表（或私人住宅竣工驗(yàn)收證明書）記載的業(yè)主不一致的，由當(dāng)事人繳交相關(guān)稅費(fèi)后，當(dāng)事人雙方憑繳稅憑證等材料共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，待轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)權(quán)利人與竣工驗(yàn)收備案表（或私人住宅竣工驗(yàn)收證明書）記載的業(yè)主一致后，予以辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。

　　（三）單位或個(gè)人有合法的建設(shè)手續(xù)、但在建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由相關(guān)職能部門依法作出處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明材料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人或自建房人已取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，按原證載面積登記，并按已建成的建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)繪落宗，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進(jìn)一步處理”，由相關(guān)職能部門在登記后一年內(nèi)對(duì)違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔。

　　（四）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)屬證書和土地使用證共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的（若房屋所有權(quán)人或原土地使用權(quán)人已故，由其合法繼承人代為申請(qǐng)），不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以受理，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。屬劃撥用地的，當(dāng)事人應(yīng)先按相關(guān)規(guī)定辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ㄎ澹┮蜷_發(fā)建設(shè)單位已注銷，購(gòu)房人不能按照雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同、購(gòu)房款票據(jù)（或證明）、稅費(fèi)憑證等單方申請(qǐng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　因開發(fā)建設(shè)單位被吊銷，購(gòu)房人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，購(gòu)房人可通過被吊銷單位的主管或接管部門協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也可通過法律訴訟途徑解決。

　?。┓辖灰讞l件的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和職工福利房，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)區(qū)分具體情況辦理：宗地為出讓土地，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定繳納相關(guān)價(jià)款后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)；宗地為劃撥土地，當(dāng)事人應(yīng)在補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，按出讓土地辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。土地使用權(quán)的處置方式和土地出讓金或價(jià)款的繳納標(biāo)準(zhǔn)，按照縣政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄆ撸┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，房屋所有權(quán)屬證書和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，具體處理細(xì)則如下：

　　1.土地使用權(quán)類型為劃撥：

　?。?）當(dāng)事人申請(qǐng)變更、繼承等不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　?。?）當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記的，當(dāng)事人到土地管理部門直接辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，給予辦理轉(zhuǎn)讓、處置等不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.土地使用權(quán)類型為出讓：

　?。?）業(yè)主已取得房產(chǎn)證的，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　　（2）房屋權(quán)屬仍在開發(fā)建設(shè)單位名下的，由原開發(fā)建設(shè)單位完善用地手續(xù)和繳交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷、吊銷的，按照本意見第二條第（五）款的相關(guān)規(guī)定，由申請(qǐng)人繳交其名下分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸺跋嚓P(guān)稅費(fèi)后，給予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，用途和土地使用期限按照本意見上款的相關(guān)規(guī)定處理。

　　3.土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)職能部門在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

　　（八）已取得房屋所有權(quán)屬證書，國(guó)有土地使用證記載的土地用途為“綜合用地”，且通過核查原土地批準(zhǔn)文書無具體用途的，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)土地用途按明確的房屋規(guī)劃用途確定。房產(chǎn)證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過各種方式均無法明確房屋規(guī)劃用途的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途并對(duì)應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，但不能超過相關(guān)用途規(guī)定的最高年限，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　?。ň牛┓慨a(chǎn)證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過查找原始房產(chǎn)證發(fā)證檔案資料、函詢相關(guān)職能部門和所在地鎮(zhèn)政府等方式均無法明確房屋規(guī)劃用途的，按原批準(zhǔn)土地用途確定房屋用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實(shí)際用途并對(duì)應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，但不能超過相關(guān)用途規(guī)定的最高年限，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　?。ㄊ┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，當(dāng)事人購(gòu)買已抵押國(guó)有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可予以辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。

　?。ㄊ唬┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，縣政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

　?。ㄊ┪锤采w鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由規(guī)劃部門對(duì)未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時(shí)間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村委會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源證明材料。

　　規(guī)劃部門應(yīng)加快推進(jìn)規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制或修編工作，并嚴(yán)格核實(shí)界定鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋地區(qū)和時(shí)間，嚴(yán)格審核不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)是否屬于鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋。屬于未覆蓋的，應(yīng)補(bǔ)充或修編規(guī)劃，將其納入規(guī)劃區(qū)范圍；屬于已覆蓋的，應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理后，再行依法登記。

　?。ㄊ┮讶〉梅课菟袡?quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，由土地管理部門會(huì)同規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)涉及宗地按照房屋與宗地對(duì)應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

　　三、密切配合，齊抓共管（一）要從講政治、顧大局，從歷史發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光高度重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，切實(shí)做到在宏觀上平穩(wěn)把控、微觀上大膽探索。土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、司法等部門要密切配合，形成工作合力，按照依法、規(guī)范、便民的要求，共同推動(dòng)我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)有序?qū)嵤?br/>　　（二）健全監(jiān)督和糾錯(cuò)機(jī)制。相關(guān)職能部門要建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯(cuò)機(jī)制，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)發(fā)證行為，要責(zé)成有關(guān)部門依法處置，對(duì)失職瀆職造成嚴(yán)重后果的要嚴(yán)肅追責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照國(guó)家和省的統(tǒng)一部署和要求，依法依規(guī)開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，防止產(chǎn)生新的問題。

　　四、其他事項(xiàng)

　?。ㄒ唬┰趫?zhí)行中若上級(jí)出臺(tái)新的政策法規(guī)文件與本意見相沖突的，屆時(shí)我縣將按上級(jí)相關(guān)政策法規(guī)文件執(zhí)行。

　　（二）凡法律法規(guī)政策明令禁止的，不納入處理范圍，另行依法處理。對(duì)于把握不準(zhǔn)的歷史問題，按照“一事一議”的原則報(bào)請(qǐng)縣政府同意后方可辦理。

　?。ㄈ┪铱h原有文件規(guī)定與本意見相抵觸的，以本意見為準(zhǔn)。

　　（四）本意見自頒布之日起實(shí)施，有效期3年。

　　政策解讀：關(guān)于《關(guān)于惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的政策解讀